Agrarische bedrijfswoning

Een complete bedrijfswoning vergunningsvrij?

Mag een bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf vergunningsvrij worden gebouwd? In dit stuk gebruiken we een agrarisch bedrijf als voorbeeld. Maar ook voor andere bedrijven is deze uitleg van toepassing! In dat geval moet het bestemmingsplan wel een bedrijfswoning toestaan en moet er reeds een bedrijfswoning op het perceel aanwezig zijn! We kijken eerst naar de definitie van hoofdgebouw.

Hoofdgebouw

Door het gebruik van de term «hoofdgebouw» in de definitie van «bijbehorend bouwwerk», ontstaat de behoefte aan een definitie voor «hoofdgebouw». De term houdt mede verband met de keuze om, uit het oogpunt van vermindering van administratieve lasten, ruimere bouwmogelijkheden toe te staan bij niet-woningen (lees bijvoorbeeld agrarisch bedrijf). Een gebouw op een perceel kan aangemerkt worden als hoofdgebouw, indien het voor de verwezenlijking van de op de betreffende grond rustende bestemming noodzakelijk is.

Voor de hand liggend is de vraag hoe de beoordeling moet plaatsvinden bij een (agrarisch) bedrijf met een dienstwoning. Dienstwoningen binnen een agrarische bestemming of een andere (bedrijfs)bestemming staan ten dienste van de bedrijfsvoering en zijn niet noodzakelijk voor de verwezenlijking van die bedrijfsbestemming. De woning kan in dit opzicht overigens ook, gezien de bestemming, niet als belangrijkste gebouw worden aangemerkt.

Het gebouw waar in hoofdzaak of in grootste mate de bedrijfsvoering overeenkomstig de bestemming wordt gerealiseerd, dient als hoofdgebouw te worden aangemerkt. Een gebruik van een bijbehorend bouwwerk dat functioneel ten dienste staat van de dienstwoning, dient ook geacht te worden in functioneel opzicht te horen bij het bedrijfsgebouw. In dergelijke situaties kunnen bijbehorende bouwwerken dus ten dienste staan van zowel de bedrijfsvoering als de bij de bedrijfsvoering behorende dienstwoning.

Agrarische bedrijfsgebouw is hoofdgebouw

Bij een agrarisch bedrijf is het hoofdgebouw de koeienstal of aardappelschuur. Dat blijkt duidelijk uit het bovenstaande. De koeien of aardappels zijn immers het belangrijkste product op een agrarisch bedrijf. Nu we dit weten kijken we naar de bedrijfswoning.

Agrarische bedrijfswoning

De agrarische bedrijfswoning kan vallen onder de definitie bijbehorend bouwwerk. Stel dat de bestaande bedrijfswoning in slechte staat is en gesloopt wordt, mag dan een nieuwe woning gebouwd worden zonder vergunning? Wij stellen dat dit mag! Je voldoet dan namelijk aan artikel 5 lid 1 van bijlage II Bor. Dit artikel stelt dat het aantal woningen niet uitgebreid mag worden. Als een bestaande bedrijfswoning gesloopt wordt, dan is er niet sprake van uitbreiding van het aantal woningen. Er zijn echter wel meer voorwaarde die we hieronder uiteenzetten. Is er geen bedrijfswoning aanwezig op het perceel dan is er omgevingsvergunning nodig.

Voorbeeld

In dit voorbeeld plaatje is de bedrijfswoning binnen het bebouwingsblok van het bestemmingsplan geplaatst. De oude bedrijfswoning die aan de wegkant stond, is gesloopt. In dit geval was het bebouwingsblok groter aan de achterkant waardoor de bedrijfswoning in het achtererfgebied aan de achterkant is gebouwd. Er was geen voorgeschreven plaats volgens het bestemmingsplan. De goothoogte voldoet ook aan het bestemmingsplan en de bouwhoogte ook. Daarnaast moet voldaan worden aan art 3 lid 1 van de Bor bijlage II namelijk maximaal 5 meter hoog. Het lessenaarsdak is dus maximaal 5 meter hoog.

Het donkergrijze vlak in deze tekening is de weg. De bedrijfswoning is aan de achterkant van de stallen geplaatst en kijkt uit over de weilanden.

Achtererfgebied

Belangrijk is om de bedrijfswoning in het achtererfgebied te plaatsen. Staat de bedrijfswoning niet in het achtererfgebied maar in het voorerf dan dient er omgevingsvergunning aangevraagd te worden. We gaan er nu vanuit dat de agrarische bedrijfswoning in het achtererfgebied komt. Dat betekent dat de nieuwe woning ten minste 1 meter achter de voorgevel van de agrarische schuur moet staan. Zie bepaling achtererfgebied in de categorie indeling.

Hoogte en bestemmingsplan

De hoogte van de agrarische bedrijfswoning mag niet hoger zijn dan 5 meter. Dit komt omdat we gebruik maken van artikel 3 lid 1 van bijlage II Bor. In dit artikel staat namelijk dat vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken niet hoger mogen zijn dan 5 meter. Daarnaast dient er voldaan te worden aan de eisen van het bestemmingsplan. Hierbij is voor agrarische bedrijven van belang om te kijken naar het bouwblok. In het bouwblok mag gebouwd worden. Vaak is dit het achtererfgebied. Ons bijbehorend bouwwerk “dienstwoning” laten we voldoen aan beide voorwaarden. Controleer een eventueel voorgeschreven goothoogte en andere eisen die in het bestemmingsplan staan.

Bouwlagen

De hoogte van vergunningsvrije bouwwerken is beperkt tot 5 meter hoog. Dit heeft de wetgever onder andere gedaan vanwege veiligheid. Indien hogere bouwwerken worden toegestaan kunnen er, gelet op het Bouwbesluit 2003, twee bouwlagen ontstaan met verblijfsgebied. Gelet op  de veiligheid van toekomstige gebruikers en de omgeving van een bouwwerk wordt het zinvol geacht dat het bouwen in dat geval, in het kader van een omgevingsvergunning voor het bouwen, wordt onderworpen aan een preventieve toets aan het Bouwbesluit 2003 en de bouwverordening.

De nieuwe bedrijfswoning zou dus eigenlijk geen 2 bouwlagen moeten hebben. Dat betekent dat er veel functies op de begane grond moeten.  Maar er staat ook niet dat het niet mag. We moeten daarnaast met twee zaken rekening houden. Het bouwbesluit en het bestemmingsplan(bijvoorbeeld goothoogte). Dan komen we snel uit op een woning met een lessenaarsdak met een bergingfunctie onder het dak of zoals het bouwbesluit het noemt: onbenoemde ruimte.

Kelder

Mag er een kelder onder de vergunningsvrije woning? Nee! Een bijbehorend bouwwerk (de vergunningsvrije bedrijfswoning) moet op de grond staan. Een kelder is in de grond. Simpel.

Fundering

Maar een fundering is toch ook in de grond? Dat klopt. Maar de wetgever heeft aangegeven dat funderingen ten behoeve van de bijbehorende bouwwerken (onze vergunningsvrij woning) wel voorzien mag worden van een fundering op staal of met heipalen. De fundering kan dus vergunningsvrij gebouwd worden. (zie bladzijde 134 Bor)

Oppervlakte en voorgeschreven plek

De oppervlakte van de vergunningsvrije bedrijfswoning is beperkt. De beperking staat in het bestemmingsplan. Tenzij er geen beperking staat genoemd in het bestemmingsplan uiteraard.

Indien het bestemmingsplan een plek voorschrijft en de plek van de bedrijfswoning is in het voorerfgebied, dan is vergunningsvrij bouwen niet mogelijk. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de bedrijfswoning voor de stal/schuur moet komen te staan (voorerf). Indien het bestemmingsplan geen plek voorschrift, dan kan er in het achtererfgebied een bedrijfswoning vergunningsvrij gebouwd worden.

Overleg met gemeente

Voordat de schep in de grond gaat is het heel verstandig om eerst bij de gemeente langs te gaan om vast te leggen of er wel of niet vergunningsvrij gebouwd mag worden. Mocht de gemeente een andere visie hebben. Zet het dan op het forum.

Ministerie VROM

Bovenstaande casus is ook besproken op cursussen die verzorgt zijn door het ministerie van VROM. Om te voorkomen dat u in de problemen komt is het goed om het vooraf af te stemmen met de gemeente! Een gemeente kan immers een ander standpunt innemen. En dan is het handig om dat vooraf te weten. Dat wil niet zeggen dat de gemeente dan gelijk heeft.

Tip!

Zonnepanelen voor bedrijven in 4 jaar terugverdient!

www.gratiselektriciteit.nl Een handige website waar u op basis van de terugverdientijd zich gratis kunt inschrijven voor zonnepanelen offertes. Via deze site zijn al offertes afgegeven voor zonnepanelen met een prijs (zelf installeren) van € 1,47 per Wp voor A-klasse zonnepanelen. En dat is goedkoop! Terugverdientijd (zonder subsidie) nu ongeveer 8 jaar voor particulieren. Hoe meer mensen zich inschrijven, hoe goedkoper de panelen. Wij hebben ons ingeschreven.